Cuando un contrato de arrendamiento de un local comercial está por terminar, muchas personas dan por hecho que «prórroga» y «renovación» son lo mismo. No lo son, y confundirlas puede tener consecuencias serias: de esa diferencia depende la fecha real en que vence el contrato, el momento en que debe avisarse la terminación y si, al final, procede o no la entrega del local.
¿Cuál es la diferencia?
La prórroga simplemente extiende el mismo contrato, en las mismas condiciones que ya se habían pactado. La renovación, en cambio, es un derecho especial que la ley le da al comerciante que ha tenido su negocio funcionando en el mismo local por al menos dos años seguidos: le permite continuar en el inmueble bajo un nuevo periodo, aunque el propietario no quiera.
Este derecho no busca solamente proteger el uso del local, sino algo más de fondo: el valor que el comerciante construyó allí con el tiempo, es decir, su clientela, su nombre y su reputación en ese punto específico.
Un caso reciente lo ilustra bien: un contrato tenía pactado que, al vencerse el plazo inicial de 5 años, se extendería automáticamente cada 6 meses. Cuando el propietario decidió no continuar y pidió la restitución del local, el arrendatario alegó que debía aplicarse el régimen de renovación. Sin embargo, el Tribunal Superior de Cartagena concluyó que, por lo que las partes mismas habían acordado en el contrato, lo que operaba era una prórroga de 6 meses —no una renovación—, y que, por tanto, ese era el plazo que debía tenerse en cuenta para todo lo demás, incluyendo el aviso de terminación.
El desahucio: qué es y cuándo hay o no indemnización
El desahucio es, en términos simples, el aviso formal que el propietario le da al arrendatario para informarle que no va a continuar el contrato, y por qué. La ley exige que este aviso se dé con al menos 6 meses de anticipación a la fecha de terminación, precisamente para que el comerciante tenga tiempo de buscar otro local y trasladar su negocio sin perder su clientela.
El propietario no puede negarse a renovar por cualquier motivo. Solo puede hacerlo por unas razones puntuales que la ley reconoce, entre ellas: que el propietario necesite el local para desarrollar allí su propio negocio, distinto al del arrendatario. Si el propietario cumple con avisar a tiempo y su motivo es real, no debe pagar ninguna indemnización.
El problema surge cuando el propietario invoca una causal y luego no la cumple —por ejemplo, dice que va a usar el local para su propio negocio, pero en realidad nunca lo hace, o lo arrienda a otra persona—. En ese escenario sí procede la indemnización al comerciante que tuvo que salir del local.
Cuando no hay acuerdo sobre el nuevo canon
Otro punto que suele generar conflicto es cuánto debe pagarse de arriendo durante el nuevo periodo, cuando propietario y arrendatario no logran ponerse de acuerdo. La Corte Suprema de Justicia lo resolvió en julio de 2026, en un caso sobre la renovación del arrendamiento de una estación de servicio: cuando hay desacuerdo sobre el canon, el juez no puede simplemente fijarlo a su criterio. El artículo 519 del Código de Comercio exige la intervención de un perito, y la Corte precisó que esa prueba pericial no es opcional ni secundaria, sino un requisito obligatorio para resolver el desacuerdo, aunque el juez tampoco está obligado a acoger el valor exacto que proponga el perito.
En el caso concreto, la Corte casó la decisión del Tribunal de Antioquia porque este había fijado el canon apoyándose en otras pruebas (el contrato, cálculos internos y testimonios) después de descartar, por deficientes, los dictámenes periciales aportados por ambas partes, en lugar de ordenar un nuevo peritaje, como exige la ley.
En resumen: qué debe tener presente cada parte
Si usted es arrendatario y su negocio ha funcionado en el mismo local por dos años o más, tiene un derecho de continuidad que la ley protege, pero es clave revisar con cuidado qué quedó pactado en su contrato sobre plazos y prórrogas, porque eso puede cambiar las reglas del juego.
Si usted es arrendador, avisar con tiempo y tener un motivo real y verificable para no renovar es lo que lo protege de una eventual indemnización. Y si el desacuerdo es sobre el valor del canon, ambas partes deben saber que la ley exige respaldar esa discusión con un dictamen pericial, no solo con lo que cada una considere razonable.
¿Necesita ayuda con su caso?
Cada contrato de arrendamiento comercial tiene sus propias particularidades, y las conclusiones de este artículo son observaciones generales, no una asesoría sobre un caso específico. Si usted es arrendador o arrendatario y quiere revisar su situación en detalle, en Iniciativa Legal podemos acompañarlo, sin importar de qué lado de la relación contractual se encuentre.
Fuentes: Tribunal Superior de Cartagena, Sala Civil-Familia, Rad. 13001-31-03-005-2018-00458-02, sentencia del 1 de junio de 2021, M.P. Marcos Román Guío Fonseca (ramajudicial.gov.co); Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, Agraria y Rural, SC613-2026, Rad. 05615-31-03-002-2022-00149-01, 14 de julio de 2026, M.P. Adriana Consuelo López Martínez.
Este artículo tiene fines informativos generales y no constituye asesoría jurídica para un caso particular. Si tiene una situación relacionada con la renovación, la prórroga o la restitución de un contrato de arrendamiento comercial, contáctenos para una evaluación específica de su caso.